Marktmonitor Immobilien 2017
Vorwort
Im Vergleich zum Vorjahr war 2016 scheinbar ein ruhiges Jahr für die Immobilienbranche: Es gab keine einschneidenden Gesetzesänderungen wie das Bestellerprinzip oder die Mietpreisbremse, aus fast allen regionalen Märkten gab es positive Nachrichten: Die Preise für Wohnimmobilien stiegen weiter an, die Mieten ebenfalls – zumindest aus Sicht der Immobilienbranche eine grundsätzlich gute Entwicklung. Außerdem vermeldete das Statistische Bundesamt den höchsten Baugenehmigungsstand seit 1999.
Doch was auf den ersten Blick wie ein Vorzeigejahr für eine schon oft krisengebeutelte Branche wirkt, brachte neue Probleme mit sich. Entwickelt sich in den heiß laufenden Top-Standorten wie München, Berlin oder Hamburg eine Immobilienblase? Welche Auswirkungen auf laufende und zukünftige Darlehen hat es, wenn die Europäische Zentralbank den Leitzins anheben sollte? Und was bedeutet es für eine Gesellschaft, wenn das Wohnen in den Städten für Geringverdiener unleistbar und für Normalverdiener nur noch schwer zu bezahlen scheint? So erklärt sich auch, warum trotz brummender Konjunktur im Allgemeinen und guten Zahlen vom Immobilienmarkt im Speziellen regelmäßig Stimmen laut werden, die vor einem zu erwartenden Ende der fetten Jahre warnen.
Doch 2016 war es noch nicht so weit, und auch in den bisher verstrichenen Monaten des Jahres 2017 kannten die Immobilienpreise vor allem eine Richtung: nach oben. Die Immobilienprofis haben im Marktmonitor Immobilien 2017 bewertet, wie die nachfolgenden Faktoren den weiteren Marktverlauf beeinflussen werden:
Was der Staat tun sollte, um den Neubau zu fördern, beantworten die Immobilienprofis im ersten Kapitel.
Ein Dauerbrenner, das Thema Energieeffizienz von Gebäuden und deren Auswirkungen auf die Vermarktung, ist wie in den Jahren zuvor Teil des Marktmonitors Immobilien 2017.
Daran schließt sich ein Abschnitt zur Beurteilung der aktuellen Marktlage an – inklusive einer Einschätzung der nötigen Maßnahmen staatlicherseits sowie eine Beurteilung der Wirkung der Mietpreisbremse.
Studie herunterladenImmobilienförderung
Die deutsche Wirtschaft brummt seit Jahren, die Städte wachsen und entsprechend knapp wird zentrumsnaher Wohnraum. In den Hotspots wie München, Berlin oder Hamburg wird bereits von Wohnungsmangel gesprochen. Unabhängig davon, ob dies ein gefühlter oder ein tatsächlicher Mangel ist, die Mietpreise steigen und Deutschland weist eine immer noch geringe Eigentumsquote auf. Auch die Bauzahlen bleiben, trotz eines Höchststandes im Jahr 2016, hinter dem prognostizierten Bedarf zurück.
Einer Förderung von Bau und Erwerb von Wohnimmobilien stehen die Makler entsprechend wohlwollend gegenüber. Dabei haben sie vor allem die längerfristig positiven Auswirkungen im Blick, zum Beispiel die Vermögensbildung für den Lebensabend. Die Immobilienprofis halten sich aber auch mit Kritik an Markt und Staat nicht zurück: Jeweils über die Hälfte der befragten Makler gab an, dass eine Förderung wegen der hohen Preise und der strikten staatlichen Auflagen notwendig sei. Nur wenige Befragte lehnen eine staatliche Förderung ab, hier herrscht vor allem die Meinung, dass ein solcher Anreiz die ohnehin hohen Preise nur noch mehr steigern würde.
Nach Meinung der befragten Makler sollten besonders einkommensschwächere Haushalte und solche mit Kindern in den Genuss staatlicher Förderung kommen. Die Maßnahmen, die die Immobilienprofis fordern, sind dabei eindeutig: Senkung der Grunderwerbssteuer, Abbau von Bürokratie und überbordenden Vorschriften.
Energieeffizienz
Die Fragen zu den Auswirkungen energetischer Sanierungen sind seit Start des MMI 2010 fester Bestandteil der jährlichen Befragung. Im Laufe dieser Zeit hat sich ein Trend gezeigt: Immer weniger Immobilienprofis denken, dass der energetische Zustand eines Gebäudes Auswirkungen auf die Vermarktung hat. Der Grund hierfür ist vor allem der anhaltende hohe Marktdruck, besonders in den boomenden Großstädten. Wo Immobilien rar und teuer sind, nehmen Interessenten auch mit einem geringeren Standard vorlieb. In Gegenden mit schwacher Nachfrage rentieren sich die sehr teuren Maßnahmen nicht, da der Markt vor Ort keine höheren Preise hergibt.
So verwundert es nicht, dass im Marktmonitor Immobilien 2017 der bisherige Tiefstand bei der Zustimmung zur Frage erreicht wurde, ob ein guter energetischer Zustand einen höheren Preis ermöglichen würde. Im umgekehrten Fall, also beim tatsächlichen oder scheinbaren Sanierungsstau, sehen viele Makler aber immer noch einen starken Zusammenhang zwischen Preis und energetischem Zustand.
Wie in den Jahren zuvor empfehlen die Makler vor allem solche Maßnahmen, die der EnEV geschuldet sind. Kostenintensive und dadurch wenig rentable Maßnahmen wie Wärmepumpen oder die Nutzung von Sonnenenergie zur Warmwasser- oder Stromerzeugung werden nur selten empfohlen.
Marktlage
Die aktuelle Situation in den meisten deutschen Regionen lässt sich mit dem Begriff Verkäufermarkt gut beschreiben. Die sehr hohe Nachfrage versetzt verkaufswillige Immobilieneigentümer in die komfortable Situation, ihre Objekte schnell, mit nur geringem Aufwand und zu hohen Preisen verkaufen zu können. Auf der anderen Seite sind die Konditionen für den Immobilienerwerb dank sehr niedriger Kreditzinsen immer noch hervorragend, während eine Verzinsung von Guthaben kaum noch stattfindet. Daraus entsteht die scheinbar paradoxe Situation, dass die befragten Makler im Marktmonitor Immobilien 2017 sowohl zum Kauf als auch zum Verkauf raten. Dabei machen die Immobilienprofis bei der Kaufempfehlung kaum Unterschiede zwischen selbstgenutzten und Renditeobjekten. Die günstigen Finanzierungsbedingungen und fehlende Alternativen zur Geldanlage machen auch teure Immobilien mit relativ niedrigen Renditen noch attraktiv.
Die Auswirkungen der 2015 eingeführten Mietpreisbremse schätzen die Makler sehr nüchtern ein: Bei den meisten ist sie im Arbeitsalltag kein Thema. Wo sie einmal Bedeutung erlangt, ist sie bei Mietern wie Vermietern wenig bekannt, die Einhaltung wird weder überprüft noch eingefordert.
Infos zur Studie
Der Marktmonitor Immobilen 2017 ist eine repräsentative Studie von Immowelt. Die Daten für die Studie wurden innerhalb des Immobilien-Professional-Panels (IPP) der Immowelt erhoben. Befragt wurden (16. bis 22. Juni 2017) 315 zufällig ausgewählte Makler, Bauträger und andere Immobilienspezialisten in ganz Deutschland.
Die Ziehung der Stichprobe und die Befragung der Unternehmen fand innerhalb des Immobilien-Professional-Panels (IPP) statt, einem geschlossenen Panel, dem ausschließlich Fachleute von Unternehmen aus der Immobilienbranche angehören. Aufgrund der ausgewiesenen Expertise dieser Panel-Teilnehmer ist es möglich, zuverlässige Ergebnisse zu generieren.
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