Marktmonitor Immobilien 2016

Vorwort

Die Immobilienbranche wurde im Jahr 2015 durch zwei Entscheidungen geprägt. Die Mietpreisbremse begrenzte für Vermieter die Möglichkeit, Mieten bei Neuvermietungen anzuheben. Gleichzeitig setzte die Bundesregierung auch das Bestellerprinzip durch. Das Gesetz legt fest, dass bei der Vermittlung von Mietverträgen derjenige die Provision zahlen muss, der die Leistung in Auftrag gegeben hat. Auftraggeber können dabei sowohl Mieter als auch Vermieter sein, wobei der Mieter nur dann die Provision bezahlen muss, wenn der Makler speziell für ihn sucht und ihm nicht eine Wohnung aus seinem Bestand anbietet.
Beide Gesetze gelten seit dem 1. Juni 2015, die Mietpreisbremse muss allerdings von den jeweiligen Landesregierungen regional in Kraft gesetzt werden. Das Bestellerprinzip ist allgemeingültig. Während die Auswirkungen der Mietpreisbremse bereits mehrfach untersucht wurden, blieb das Bestellerprinzip oftmals unbeobachtet. Ein Jahr nach Inkrafttreten des Gesetzes ist ein guter Zeitpunkt, dies zu ändern und Forschungsergebnisse zu präsentieren.
Das Gesetz war zum Zeitpunkt der Einführung umstritten und auch ein Jahr danach hält sich die Begeisterung bei vielen Immobilienprofis in Grenzen. Der Grund: Das Bestellerprinzip sei nicht praxistauglich und nicht marktwirtschaftlich.

Aufgrund der hohen Marktrelevanz sowie der durchaus divergierenden Beurteilungen des Gesetzes behandelt der erste Teil des MARKTMONITOR IMMOBILIEN mit dem Bestellerprinzip.

Der zweite Teil beschäftigt sich mit dem bewährten Thema Energie & Umwelt, das gerade auch in der Langzeitbeobachtung an Aussagekraft gewinnt.

Der dritte Teil widmet sich dem Sachkundenachweis, den die Regierungskoalition in ihrem Koalitionsvertrag festgelegt hat.

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Bestellerprinzip

Seit dem 1. Juni 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip. Das Gesetz legt fest, dass bei der Vermittlung von Mietverträgen derjenige die Provision zahlen muss, der die Leistung in Auftrag gegeben hat. Auftraggeber können dabei sowohl Mieter als auch Vermieter sein, wobei der Mieter nur dann die Provision bezahlen muss, wenn der Makler speziell für ihn sucht und ihm nicht eine Wohnung aus seinem Bestand anbietet.

Bei Maklern, Immobilienverbänden und Immobilienexperten hielt sich die Begeisterung in Grenzen. Der Grund: Die Profis kritisierten, dass das Bestellerprinzip nicht praxistauglich und nicht marktwirtschaftlich sei. Der Marktmonitor Immobilien beantwortet die Frage, wie Makler von der Gesetzesregelung betroffen sind, beziehungsweise wie sie das Bestellerprinzip bewerten. Er untersucht, welche Auswirkungen das Gesetz auf die tägliche Arbeit der Immobilienprofis, ihre Geschäftsmodelle sowie die Branche im Allgemeinen hat. Das Ergebnis weist regionale Differenzen auf. Das liegt daran, dass Makler in ausgeprägten Anbietermärkten, wie sie oftmals in Süddeutschland anzutreffen sind, einem maßgeblich anders gestalteten Berufsalltag gegenüberstehen als in den Nachfragemärkten beispielsweise in den ländlichen Gegenden Ostdeutschlands.

Energieeffizienz als Vermarktungsfaktor

Zwar sehen viele Makler nach wie vor einen Vorteil in der Sanierung von Immobilien hinsichtlich der Vermarktung. Sowohl Kauf- als auch Mietimmobilien lassen sich ihren Angaben zufolge einfacher oder schneller vermarkten oder erzielen einen höheren Preis, wenn das Objekt zeitgemäß instandgesetzt ist. Doch die Zahl der Skeptiker nimmt seit Jahren zu.

Der Grund: solche Maßnahmen rentieren sich oftmals nicht und mit steigenden Anforderungen an die Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen, die in der Energieeinsparverordnung (EnEV) formuliert werden rentieren sie sich immer seltener. In einem Marktumfeld mit niedriger Nachfrage und hohen Leerständen lassen sich schlicht keine maßgeblich höheren Preise durchsetzen. Dort, wo hohe Nachfrage und niedriger Leerstand herrscht, gibt es relevantere Merkmale für Kauf- und Mietinteressenten als ein energetisch topaktueller Objektzustand.

Diese Entwicklung schlägt sich auch im Empfehlungsverhalten der Makler für Investitionen vor der Vermarktung nieder. Sofern diese keinen wesentlichen Einfluss auf die Rentabilität der Maßnahmen haben, gibt es für viele Makler keinen Grund zu sanieren. Immobilienprofis empfehlen ihren Kunden in erster Linie solche Maßnahmen, zu denen Eigentümer durch die EnEV verpflichtet werden.
 

Sachkundenachweis für die Immobilienbranche

Die Bundesregierung hat am 31. August 2016 den Sachkundenachweis für Immobilienmakler und WEG-Verwalter beschlossen. Wann genau und wie genau die gesetzliche Neuregelung in Kraft tritt ist allerdings noch unklar. Wer nach Inkrafttreten des Gesetzes als Immobilienmakler arbeiten möchte, muss dann – anders als bisher – für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis einen Sachkundenachweis erbringen. Für Wohnungseigentumsverwalter wird zudem erstmals eine Erlaubnispflicht eingeführt. Um diese zu bekommen, müssen auch sie künftig einen Sachkundenachweis vorlegen und eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen.

Im dritten Teil des Marktmonitor Immobilien 2016 wurden die Immobilienprofis zu ihrer Meinung zum Sachkundenachweis befragt. Anders als beim Bestellerprinzip stieß das Gesetzesvorhaben bei den meisten Befragten auf große Zustimmung. Drei Viertel der Befragten bewerten die aktuell geltenden Regelungen als unzureichend, der Großteil erhofft sich von der Neuregelung eine Imageaufwertung des Maklerberufes und rechnet mit einer Bereinigung des Marktes.

Infos zur Studie

Der Marktmonitor Immobilien ist eine Studie von immowelt.de, einem der führenden Immobilienportale. Ziel der Studie ist es, die aktuelle Lage der deutschen Immobilienwirtschaft zu beleuchten und zu interpretieren. Dafür werden jeweils relevante Einzelthemen herausgegriffen.

Die Daten für den Marktmonitor Immobilien 2016 wurden vom 22. Januar bis zum 7. Februar 2016 erhoben. Die Ziehung der Stichprobe und die Befragung der Unternehmen fand innerhalb des Immobilien-Professional-Panels (IPP) statt, einem geschlossenen Panel, dem ausschließlich Fachleute von Unternehmen aus der Immobilienbranche angehören. Aufgrund der ausgewiesenen Expertise dieser Panel-Teilnehmer ist es möglich, zuverlässige Ergebnisse zu generieren.

Das IPP basiert auf der Kundendatenbank der Immowelt AG (Nürnberg), in der ca. 35.000 gewerbliche Immobilienvermittler und -anbieter aus ganz Deutschland vertreten sind. Nach Bereinigung der Rohdaten (Abbrecher, Plausibilitätskontrolle) flossen die Antworten von 710 Unternehmen in die Analyse mit ein. Nach aller methodischen Sorgfalt und unter Berücksichtigung der Quellenlage kann der Marktmonitor Immobilien 2016 als repräsentativ für gewerbliche Immobilienvermittler und -anbieter in Deutschland mit Zugang zum Internet gelten.

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