Marktmonitor Immobilien 2013
2012 war wieder ein bemerkenswertes Jahr für die Immobilienmärkte. Die Immobilienumsätze stiegen in Deutschland von 165,7 auf 168,1 Milliarden Euro – einer der höchsten Werte, die jemals verzeichnet wurden. Die Immobiliennachfrage hätte vielerorts noch wesentlich höhere Umsätze ermöglicht, aber eine Verknappung des Objektangebots dämpfte die Umsatztätigkeit ganz erheblich.
Hintergrund dieser Verwerfungen ist die allgemeine Verunsicherung, die im Gefolge der Lehmann Insolvenz begann und durch die Krise in Griechenland sowie die Diskussion um den Euro verstärkt wurde. Daher gibt es derzeit eine heftige Umschichtungswelle von anderen Anlageformen in Sachwerte, was es für Immobilienunternehmen immer wichtiger erscheinen lässt, ihre Objektakquise zu forcieren. In diesem Zusammenhang gewinnen speziell Akquisetätigkeiten und Kundenbindung zunehmend an Bedeutung. Insofern wird auch 2013 ein bewegendes Jahr für die Immobilienwirtschaft werden.
Inzwischen ist es fast schon Tradition, dass der MARKTMONITOR IMMOBILIEN empirische Daten zu zentralen, immobilienwirtschaftlichen Fragestellungen zur Verfügung stellt und die wichtigen Trends aufzeigt. Dabei werden bestimmte Fragenkomplexe jährlich erhoben und durch weitere wechselnde Themen abgerundet. Im Mittelpunkt der aktuellen Studie stehen nach der Darstellung des Forschungsdesigns die Themen Energieeffizienz, die Vermarktung von Problemimmobilien, die Wirtschaftskrise und deren Auswirkung auf die Vermarktung sowie Kundenbindung im Rahmen von Nachkaufmarketing.
Ein herzlicher Dank geht an dieser Stelle an Barbara Schmid, Matthias Dittmann, Karen Müting und Claudia Franke von der Immowelt AG, die diese Untersuchung in bewährter Weise sehr engagiert unterstützt haben.
Nach der sehr positiven Resonanz auf den MARKTMONITOR IMMOBILIEN seit 2010 wollen wir dieses empirische Projekt auch in den Folgejahren weiter fortsetzen und durch weitere wichtige Fragestellungen ergänzen.
Ihr
Prof. Dr. Stephan Kippes
Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen
– Nürtingen-Geislingen University
Studiengang Immobilienwirtschaft/Department of Real Estate
Professur für Immobilienmarketing und Maklerwesen
Aktueller Immobilienmarkt & Wirtschaftskrise
Vor allem in den strukturstarken Gebieten Deutschlands steigt die Bevölkerungszahl. Gleichzeitig sind die Zinsen für Immobilienkredite äußerst niedrig. Immobilien gelten häufig als sichere Investition und Altersvorsorge. Im Zuge der gesteigerten Nachfrage wird das Angebot an freiem Wohnraum in weiten Teilen Deutschlands knapp.
In der Konsequenz steigen Miet- und Kaufpreise und die Vermarktungsdauer von Immobilien sinkt. In erster Linie betrifft dies Stadtzentren und beliebte Viertel, aber auch Lagen in den restlichen Stadtgebieten sind davon betroffen. Käufer überbieten sich gegenseitig, zahlen häufiger überhöhte Preise und kaufen auch Ladenhüter. Mieter sehen sich vielerorts ebenfalls einem hohen Wettbewerb ausgesetzt.
Am Ende dieser Entwicklung könnte gar eine Immobilienblase stehen. Dieser Meinung ist beinahe jeder zweite Makler in Deutschland. Viele fürchten eine solche Blase vor allem in strukturstarken Gebieten und Ballungsräumen.
Energieeffizienz als Vermarktungsfaktor
Globale Erwärmung, steigende Heizkosten, schwindende Ressourcen und ähnliche Themen sind in den Medien latent aktuell. Im Bemühen um Energieeffizienz fördert der Staat die Sanierung von Immobilien, der Energieausweis soll dabei helfen, das Bewusstsein für einen nachhaltigen Lebensstil zu steigern.
Das Kapitel klärt, welche Rolle die Energieeffizienz bei der Vermarktung einer Immobilie spielt. Immerhin hilft eine energetisch sparsame Wohnung nicht nur beim Umstieg auf erneuerbare Energiequellen, sondern kann auch den eigenen Geldbeutel schonen.
Es zeigt sich aber: Ohne aufmerksamkeitssteigernde Ereignisse wie die Atomkatastrophe von Fukushima spielt Energieeffizienz in der Wahrnehmung sowohl der Öffentlichkeit als auch von Einzelpersonen keine allzu große Rolle, auf dem Kauf- und Mietmarkt lässt sie Relevanz vermissen. Zu knapp ist das Immobilienangebot. Gut sanierte Immobilien haben im Vergleich zu weniger gut sanierten nur einen geringen Vermarktungsvorteil, dieser schwindet im Jahresvergleich.
Vermarktung von Problemimmobilien
Als Problemimmobilien gelten Immobilien, die aufgrund gewisser Ausstattungsmerkmale wie veraltete Heizungen oder Umgebungsfaktoren wie hohe Lärmbelästigung schwer zu vermarkten sind. Auf einem von Anbieterseite dominierten Markt spielen solche Problemfaktoren eine geringere Rolle. Negative Faktoren machen sich seit vier Jahren immer schwächer bemerkbar: Interessenten haben so hohe Konkurrenz, dass sie häufiger Negativkriterien in Kauf nehmen.
Zwar wird die Vermarktung von Problemimmobilien mit abnehmender Relevanz der Negativfaktoren einfacher, Makler wählen aber dennoch besondere Maßnahmen. Am häufigsten steuern Immobilienvermittler die Vermarktung über den Preis. Auch Alleinaufträge werden beliebter. 14 Prozent der Makler fordern außerdem eine höhere Provision, um dem Mehraufwand gerecht zu werden. 6 Prozent fordern dagegen eine niedrigere Provision, um dem Käufer entgegen zu kommen und die Immobilie schneller vermitteln zu können.
Kundenbindung
Die Grußkarte zu Weihnachten, ein Kundennewsletter, Social-Media-Aktivitäten: Verschiedene Maßnahmen der Kundenbindung gehören für die meisten Makler zum Geschäftsalltag. Sie werden über einen Zeitraum von ein bis drei Jahren hinweg angewendet. Zielkontakte für Kundenbindungsmaßnahmen sind alle vier Kundengruppen: Verkäufer und Käufer, Vermieter und Mieter. Letztere liegen allerdings nicht im Fokus der Aufmerksamkeit. Zu beinahe jedem zweiten Mieter halten Makler keinen Kontakt.
Kundenbindung ist auf weitere Vermittlungsaufträge ausgerichtet. Zahlreicher als erneute Aufträge alter Kunden sind allerdings solche, die nach einer Weiterempfehlung zustande kommen. Die Studie zeigt auch: Wiederholungsgeschäfte und Empfehlungen sind dort am häufigsten, wo Makler intensiv darum bemüht sind, Kunden ans eigene Unternehmen zu binden. Insbesondere Mieter sind insofern Multiplikatoren, deren Potenzial noch ausgeschöpft werden kann.
Informationen zur Studie
Der MARKTMONITOR IMMOBILIEN 2013 ist eine Zusammenarbeit von Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen und immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale. Ziel der Studie ist es, die aktuelle Lage der deutschen Immobilienwirtschaft zu beleuchten und zu interpretieren.
Die Daten für den MARKTMONITOR IMMOBILIEN 2013 wurden vom 25. Januar bis 20. Februar 2013 erhoben. Die Ziehung der Stichprobe und die Befragung der Unternehmen fand innerhalb des Immobilien-Professional-Panel (IPP) statt, einem geschlossenen Panel, dem ausschließlich Fachleute von Unternehmen aus der Immobilienbranche angehören. Aufgrund der ausgewiesenen Expertise dieser Panel-Teilnehmer ist es möglich, zuverlässige Ergebnisse zu generieren.
Das IPP basiert auf der Kundendatenbank der Immowelt AG (Nürnberg), in der ca. 35.000 gewerbliche Immobilienvermittler und -anbieter aus ganz Deutschland vertreten sind. Nach Bereinigung der Rohdaten (Abbrecher, Plausibilitätskontrolle) flossen die Antworten von 560 Unternehmen in die Analyse mit ein. Nach aller methodischen Sorgfalt und unter Berücksichtigung der Quellenlage kann der MARKTMONITOR IMMOBILIEN daher auch in diesem Jahr als repräsentativ für gewerbliche Immobilienvermittler und -anbieter in Deutschland mit Zugang zum Internet gelten.
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