Marktmonitor Immobilien 2011
2011 ist für die Immobilienwirtschaft wieder ein Jahr mit großer Dynamik und Veränderungen und alles andere als ein Jahr des statischen Fortschreibens bisheriger Trends. Einige Schlagworte zeigen dies: Die Finanzmarktkrise und die Probleme des Euros führten zu einer beispiellosen Flucht in Sachwerte die auch in 2011 immer noch weitgehend ungebremst anhält. Die Gruppe der Eigennutzer die zu Zeiten der Wirtschaftskrise vielfach ihre Nachfrage zurück gestellt hatte kehrt im Gefolge des überraschend starken Wirtschaftsaufschwungs zurück. In einigen Marktsegmenten wurden Immobilien daher regelrecht knapp. Im letzten Jahr – das zeigt die Dynamik der Entwicklung – stiegen die Immobilienumsätze in Deutschland von 135 Milliarden Euro auf beachtliche 147 Milliarden Euro. Ein größeres Angebot an Immobilien hätte hier sogar noch zu deutlich höheren Immobilienumsätzen geführt.
Vor diesem Hintergrund möchte der MARKTMONITOR IMMOBILIEN 2011 wie bereits im Jahr 2010 empirische Daten zu wichtigen immobilienwirtschaftlichen Fragestellungen liefern. Im Mittelpunkt dieser neuen Studie stehen nach einer umfänglichen Darstellung des Forschungs-Designs insbesondere die Themen Energieeffizienz, Relevanz der Makro- und Mikrolage bei der Vermarktung und Wirtschaftslage auf dem deutschen Immobilienmarkt.
Ein herzlicher Dank geht an dieser Stelle an Frau Barbara Schmid, Jan-Carl Mehles und Karen Müting von der Immowelt AG, die diese Untersuchung sehr engagiert unterstützt haben.
Nach der großen positiven Resonanz auf ersten „Marktmonitor Immobilien“ im Jahr 2010 ist geplant dieses empirische Projekt auch in den Folgejahren weiter fortzusetzen.
Ihr Prof. Dr. Stephan Kippes
Hochschule für Wirtschaft und Umwelt
Nürtingen-Geislingen
Studiengang Immobilienwirtschaft/Department of Real Estate
Professur für Immobilienmarketing und Maklerwesen
Energie und Umwelt: Energieeffizienz als Vermarktungsfaktor
Der Themenschwerpunkt Energieeffizienz als Vermarktungsfaktor beleuchtet, inwiefern der energetische Sanierungsstand einer Immobilie bei deren Vermarktung eine Rolle spielt.
Die Auswertung des Frageblocks „Energie und Umwelt“ erbrachte folgende Ergebnisse:
- Sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung von Immobilien spielt die Energieeffizienz eine Rolle, ein positiver energetischer Sanierungsstand wird von Käufern und Mietern aber inzwischen vorausgesetzt.
- Die Bedeutung der Energieeffizienz als preissteigernder Faktor lässt indessen nach.
Übersicht: Positiver Einfluss eines hohen energetischen Sanierungsstandes auf die Vermarktung einer Bestandsimmobilie.
- Entsteht bei potentiellen Käufern der Eindruck eines Sanierungsstaus, wirkt sich das negativ auf den Verkaufspreis aus.
Übersicht: Negative Auswirkung des Anscheins eines energetischen Sanierungsstaus auf den realisierbaren Verkaufspreis.
- Vor dem Verkauf oder der Neuvermietung einer Immobilie empfehlen Makler energetische Sanierungsmaßnahmen wie den Austausch der Fenster oder die Dämmung von Dach und Fassaden.
Lage und Ausstattung: Auswirkungen auf den Vermarktungsprozess
Die Faktoren Mikrolage (nahe gelegene, unmittelbare Umgebung) und Makrolage (etwas großräumigeres Umfeld) sind für den Vermarktungserfolg einer Immobilie bereits heute sehr wichtig. Nach Einschätzung der Makler gewinnen sie in Zukunft noch an Bedeutung.
Die Auswertung des Frageblocks Lage ergab, dass insbesondere die Faktoren, welche die Mobilität und Flexibilität der Menschen beeinflussen, an erster Stelle stehen:
- Makrolage: Die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln und die Parkplatzsituation sind wichtige Kriterien für den Vermarktungserfolg einer Immobilie.
- Faktoren wie die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und Schulen spielen ebenfalls eine große Rolle.
Übersicht: Relevanz der Mikrolage für den Vermarktungserfolg einer Immobilie heute.
- Mikrolage: In der weiteren Umgebung einer Immobilie sind die gute Erreichbarkeit einer größeren Stadt in der Nähe sowie ein gutes Jobangebot in der Umgebung besonders relevante Faktoren für den Vermarktungserfolg.
- Eine gute Anbindung an das Autobahn- und Bundesstraßennetz ist ebenfalls wichtig.
Besichtigungstermine mit Immobilieninteressenten
Im dritten Themenschwerpunkt des Marktmonitor Immobilien 2011 wurde untersucht, nach welchen Kriterien Makler ihre Kunden einschätzen und wie sie die Zusammenarbeit mit ihren Kunden bewerten.
Die wichtigsten Ergebnisse des Frageblocks zu den Besichtigungsterminen:
- Junge Paare, weibliche Singles und Familien mit Kindern sind die beliebtesten Mietinteressenten der Makler, Alleinerziehende rangieren auf der Beliebtheitsskala ganz unten. Unter den Kaufinteressenten sind ebenfalls die jungen Paare und die Familien mit Kindern besonders beliebt, gefolgt von den Rentnern.
- Bei der Bewertung der Seriosität von Kunden berücksichtigen Makler vor allem sichtbare Merkmale wie Aussehen, Auftreten und Verhalten während des Besichtigungstermins.
Übersicht: Merkmale für Kundenseriosität.
- Wenn sie die Solvenz eines Mietinteressenten einschätzen sollen, achten die Makler vor allem auf den Berufsstatus des potentiellen Mieters und das eigene Bauchgefühl.
Übersicht: Kriterien für die Solvenz/Zuverlässigkeit von Mietinteressenten.
- 76 Prozent der Makler haben schon mal den Kundenkontakt abgebrochen.
Design der Studie
Der MARKTMONITOR IMMOBILIEN 2011 liefert empirische Daten zu relevanten immobilienwirtschaftlichen Themen. Die Studie wurde in die drei Teilbereiche Energieeffizienz, Lagefaktoren und Besichtigungstermine gegliedert, die je einen wichtigen Schwerpunkt abdecken.
Wie auch im vergangenen Jahr bestand der erste Block des Marktmonitors Immobilien aus Fragen zum Thema Energie und Umwelt. Somit ist eine vergleichende Beobachtung der Daten möglich. Schwerpunkt war hier wiederum die Energieeffizienz von Wohnimmobilien, welche sich zu einem immer wichtigeren Vermarktungsfaktor entwickelt hat. Grund hierfür sind veränderte rechtliche sowie marktspezifische Rahmenbedingungen, die nach wie vor zu einer Verteuerung der Energiepreise führen, sowie ein allgemein höheres Umweltbewusstsein in der Bevölkerung. Vor diesem Hintergrund soll analysiert werden, welchen Stellenwert die energetische Sanierung als Vermarktungsfaktor bereits eingenommen hat und wie sich dieser aktuell entwickelt.
Die Lage ist mit ihren ortsspezifischen Faktoren nach wie vor der wichtigste Faktor bei der Vermarktung von Immobilien. Der zweite Block des Marktmonitors Immobilien bestand daher in diesem Jahr aus Fragen zu den örtlichen Rahmenbedingungen. Untersucht wurde die nahe gelegene, unmittelbare Umgebung (= Mikrolage) sowie das etwas großräumigere Umfeld (= Makrolage) einer Immobilie im Hinblick auf deren Vermarktung. Beide sind für die Immobilienvermarktung bereits heute ausgesprochen wichtig und werden nach Einschätzung der Makler in Zukunft noch weiter an Bedeutung gewinnen. Insbesondere die Faktoren, welche die Mobilität und Flexibilität der Menschen beeinflussen, stehen hier an erster Stelle.
Der Schwerpunkt Kundeneinschätzung der Makler beleuchtet, nach welchen Kriterien Makler die Solvenz und Seriosität ihrer Kunden beurteilen.
Wer wurde befragt?
Für die Ziehung der Stichprobe und die Befragung der Unternehmen wurde das Immobilien-Professional-Panel (IPP) verwendet. Das IPP ist ein geschlossenes Panel, welchem ausschließlich Fachleute von Unternehmen aus der Immobilienbranche angehören. Es basiert auf der Kundendatenbank der Immowelt AG (Nürnberg), in dem 35.000 bis 40.000 gewerbliche Immobilienvermittler und -anbieter aus ganz Deutschland vertreten sind. Rund 94% dieser Firmen sind Einzelunternehmen bzw. beschäftigen neben dem Inhaber höchstens acht weitere Personen.
Die Vorteile des IPP für den Marktmonitor Immobilien 2011 lagen insbesondere darin, dass in diesem Fachpanel ausschließlich die Kenner der Immobilienbranche zusammengeschlossen sind. Als Instrument moderner Marktforschung ermöglichte das IPP daher nicht nur die zielgerichtete Befragung von Spezialisten, sondern lieferte auf Grund der Fachkompetenz seiner Teilnehmer zudem sehr zuverlässige Ergebnisse.
Die Erhebung der Daten wurde vom 25. Februar bis 13. März 2011 durchgeführt. Nach Bereinigung der Rohdaten (Abbrecher, Plausibilitätskontrolle) flossen die Antworten von 397 Unternehmen in die Analyse mit ein.
Nach aller methodischen Sorgfalt und unter Berücksichtigung der Quellenlage kann der „MARKTMONITOR IMMOBILIEN“ daher auch in diesem Jahr als repräsentativ für gewerbliche Immobilienvermittler und -anbieter in Deutschland mit Zugang zum Internet gelten.