Marktmonitor Immobilien 2018

Vorwort

Das Jahr 2018 brachte für die Immobilienbranche neben alten mehrere neue Themen mit sich. Die Mieten und Preise stiegen weiterhin, und die Verfügbarkeit von Wohnraum blieb vor allem in den Städten knapp. Diese Problematik veranlasste die Akteure von Politik und Wirtschaft im September zum Einberufen eines „Wohngipfels“ auf Bundesebene und war Thema in den beiden Landtagswahlkämpfen im Herbst. Im Ergebnis will die Politik Familien durch Baukindergeld fördern, Steuerabschreibungen für den Bau von Mietwohnungen gewähren, vermehrt bundeseigene Grundstücke bereitstellen, mit Milliarden den sozialen Wohnungsbau fördern und mit einer Musterbauverordnung den Genehmigungsaufwand verringern. In der Summe versprechen sich die Beteiligten davon bis zu 1,5 Millionen neue Wohnungen.

Auf der Finanzierungsseite ergaben sich insbesondre folgende Änderungen: Auf Initiative der Bundesländer Baden-Württemberg und Hessen traten Mitte des Jahres Änderungen zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft. Dadurch erhielt der Immobilienwert im Verhältnis zur finanziellen Leistungsfähigkeit Bauwilliger wieder mehr Gewicht, um die kritisierte eingeschränkte Kreditvergabe an junge Familien einerseits und Senioren andererseits zu verhindern. Auf makroprudenzieller Ebene verabschiedeten der Rat der Europäischen Union und das EU-Parlament ihre Überarbeitung der CRR und CRD (Basel III). Auf dieser Grundlage sollen die Kreditinstitute künftig die ungewichteten Eigenmittelquoten (Leverage Ratio) veröffentlichen. Die Immobilienbanken haben lange auf Nachbesserungen und Ausnahmen bei dieser ungewichteten Größe gedrungen, da sie durch ihre großen Kreditvergabevolumen im Vergleich zu anderen Banken schlechter abschnitten.

Der üblichen Notenbank-Tradition folgend, Überraschungen zu vermeiden, kündigte EZB-Präsident Mario Draghi bereits im Juni an, das Anleihekaufprogramm Ende 2018 auslaufen zu lassen. Gleichzeitig will die EZB die Leitzinsen mindestens über den Sommer 2019 hinweg auf dem aktuell niedrigen Niveau belassen. Dennoch wurde über das Jahr 2018 eine mögliche Zins-Erhöhung und deren Auswirkung auf die Immobilienpreise und -nachfrage in der Branche intensiv diskutiert.

Mehrere Extrem-Wetterereignisse haben Naturgefahren für Immobilieneigentümer wieder ins Gedächtnis gerufen. Auch fernab von Flussläufen und vom Meer liefen im Spätfrühling in einigen Städten die unteren Geschosse nach Starkregenereignissen voll. Im Spätsommer folgten große Waldbrände in Brandenburg, durch die mehrere Dörfer evakuiert werden mussten. Im Vergleich zu den Bränden in Kalifornien im November mit derzeit rund 6.500 zerstörten Wohnhäusern und 15.000 bedrohten Gebäuden ist diese Gefahr in Deutschland bisher gering. Wasser – sei es durch (Fluss-)Hochwasser oder Starkregen – bleibt das höchste Naturgefahrenrisiko für Immobilieneigentümer. Diese Risiken werden in den nächsten Jahren sowohl durch die bisher starke Bebauung an den vulnerablen Stellen als auch durch die erhöhten Temperaturen, die wiederum zu extremeren Wetterereignissen führen, zunehmen.

Der Marktmonitor Immobilien 2018 greift daher in diesem Jahr die Themen Zinsentwicklung, Baukindergeld, Mietpreisbremse und Naturrisiken auf.

Prof. Dr. Bertram Steininger
KTH Royal Institute of Technology (TU Stockholm)

Zinsentwicklung

Der aktuelle Immobilienboom ist vor allem das direkte und indirekte Ergebnis der seit Jahren herrschenden Niedrig- bis Nullzinspolitik. Die EZB hat jedoch bereits erkennen lassen, dass sich hier mittelfristig etwas ändern könnte. Die Reduzierung der Anleihenkäufe und konkrete Aussagen zur weiteren Zinspolitik machen deutlich, dass in der zweiten Jahreshälfte 2019 die Leitzinsen angehoben werden könnten.

So sehen das auch die im MMI 2018 befragten Immobilienprofis: Eine klare Mehrheit geht von einer Leitzinserhöhung im kommenden Jahr aus. Damit verbunden ist auch ein Anstieg der Zinssätze bei Hypothekendarlehen. Den Auswirkungen sehen die Befragten aber gelassen entgegen. Bei Preisen, Nachfrage, Angebot, Anzahl der Abschlüsse und Vermarktungsdauer sieht jeweils eine Mehrheit keine Veränderung durch höhere Zinsen. Größere Teilgruppen erwarten aber, dass die Vermarktungsdauer länger werden wird und die Zahl der Verkäufe zurückgehen wird.

Die stärkste Reaktion auf ein verändertes Zinsumfeld sehen die befragten Immobilienexperten bei privaten Käufern, die Immobilien zur Selbstnutzung erwerben wollen. Hier erwarten die Immobilienprofis, dass viele Interessenten versuchen werden, noch schnell etwas zu kaufen, bevor die Zinslast größer wird.

Baukindergeld

Das im Sommer 2018 beschlossene Baukindergeld soll den Immobilienerwerb für Familien und Alleinerziehende erleichtern. Das verabschiedete Modell greift dabei die Idee der Ende 2005 ausgelaufenen Eigenheimzulage auf. Familien und Alleinerziehende mit Kindern erhalten über 10 Jahre pro Kind bei Bau oder Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie 100 Euro pro Monat. Die Skepsis in der Immobilienbranche ist groß: Zu hoch seien in vielen Regionen Deutschlands mittlerweile die Preise; die Förderung würde nur Mittelschichtsfamilien bezuschussen, die ohnehin gebaut hätten; statt dringend benötigtem Wohnraum in urbanen Regionen würden Einfamilienhäuser auf dem Land subventioniert.

Die Immobilienprofis sind in der Bewertung der neuen Förderung gespalten: Knapp 4 von 10 Befragten beurteilen das Programm negativ, 6 von 10 sehen es positiv. Andere Maßnahmen hätten die Kritiker bevorzugt, und knapp die Hälfte der Skeptiker befürchtet, dass die staatlichen Zuschüsse eingepreist werden und somit den Familien den Erwerb nicht erleichtern werden. Allgemein wird auch das Gießkannenprinzip kritisiert. Die Alternativen zum Baukindergeld sehen die befragten Experten vor allem in der Senkung der Grunderwerbsteuer, im Abbau von Bürokratie und Vorschriften sowie in der Bereitstellung von Bauland.

Die Auswirkungen des Baukindergeldes werden als gering eingeschätzt. Am ehesten werden steigende Preise, aber auch eine höhere Eigentumsquote erwartet. Als Profiteure machen die Befragten eben die Gruppe aus, die in der öffentlichen Diskussion bereits als Gewinner der neuen Förderung benannt wurde: Familien mit mittlerem Einkommen in ländlichen Gebieten und in den Städten.